Commento Art. 3 del Decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23 (cedolare secca)

L’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale), istitutivo del regime della cedolare secca, stabilisce al comma 1 che in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario di immobile locato ad uso abitativo può optare per il suddetto regime.

L’istituto della “cedolare secca” si concretizza in un prelievo diretto in percentuale sul canone di affitto, in sostituzione di tutte le altre tassazioni dovute sulle locazioni, ossia l’Irpef e le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Ciò comporta che le tassazioni sugli affitti diventano direttamente proporzionali ai canoni pattuiti e non variano in relazione ai redditi dei proprietari.

In particolare, si è dibattuto sull’applicabilità del regime alternativo alle ipotesi di locazioni di immobili per periodi brevi (c.d. locazioni turistiche).

Recita il comma 2 dell’art. 3: “… La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione”.

Si tratta in particolare di quella tipologia di contratti di locazione di immobili che vengono stipulati per periodi brevi con la medesima persona (normalmente turisti), purché la locazione preveda una durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno con il medesimo conduttore (come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 26 del 2011).

Per tali contratti non sussiste l’obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate.

In pratica, poiché il regime di tassazione della cedolare secca ha carattere facoltativo, la sua applicazione è subordinata all’esercizio di un’opzione da parte del locatore.

Si fa presente comunque che il locatore deve essere una persona fisica e che l’opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. In caso di più proprietari contitolari dell’immobile, la cedolare secca deve essere esercitata da tutti distintamente.

Di conseguenza, nel caso di contratto non soggetto a registrazione, il proprietario dell’immobile / locatore deve esercitare l’opzione della cedolare secca in sede dichiarazione dei redditi, relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito.

L’aliquota della cedolare secca è stabilita nella misura del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero, regolati dalla legge n. 431 del 1998, anche di durata limitata (ad esempio, case per vacanze o per soddisfare esigenze specifiche).

In relazione a tali contratti di breve durata, peraltro, a differenza degli ordinari contratti di locazione, non vi è l’obbligo della preventiva comunicazione al conduttore di aver esercitato l’opzione della cedolare secca tramite lettera raccomandata. Si consideri poi che nei suddetti contratti non opera il meccanismo di aggiornamento del canone (Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 20/E del 4.06.2012 sul sito www.agenziaentrate.gov.it).

Si tenga conto che dal 1° gennaio 2013, vi è stato un aumento della base su cui versare l’Irpef.

Si prevede, infatti, che questa debba essere calcolata sul 95% del canone incassato, anziché sull’85%. Per i contratti convenzionati, invece, si passa dal 59,5% al 66,5% del canone pattuito. Un cambiamento che – di fatto – aumenta la convenienza relativa della cedolare secca, e la rende vantaggiosa per tutti i contribuenti, tranne per coloro che hanno detrazioni molto elevate e coloro che hanno redditi inferiori a 15mila euro e che abbiano stipulato un affitto convenzionato.

avv. Florinda Corrado – florinda.corrado@firenzestudiolegale.it